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  • 毫不夸張!熱點城市至少還會再漲5年!

    發布時間:2016-09-20



      早在2007年,我們就記得很多經濟學家在議論中國的房價漲得不行了,2015年底更多的人員跑出來議論中國的房地產已經到拐點,但是2009年的房價上漲、2016年的房價火熱讓更多經濟學者不得不撤轍??v觀所有的預測者,華遠的任老先生一直看多,到目前為止我們認為這是預測房地產最為正確的業內人士(磚頭別扔過來,現實就是這樣)。


      我們小禾智庫已經分析過:(1)2001-2007年是因為中國經濟發展迅速所導致的房地產上漲,以及需求遠遠大于供給的原因;(2)2009-2014年的房地產上漲,這是因為美國次貸crises以后國家為了讓經濟繼續保持高速發展而不得已采用的貨幣策略,我們稱之為貨幣紅利;(3)2016年的房地產上漲,這是因為金融高桿杠因素,尤其是互聯網金融所起的作用,以及供給側改革所需要的海量信貸涌入到土地供給側的眾多因素造成的。


      雖然因為2016年房地產太過火熱的上漲,目前國家采取了相應的房地產、金融等系列方面的管理措施,火熱的房地產上漲勢頭已經有效得到遏制,但是我們小禾智庫認為:目前的很多措施不是長期性的,依然是臨時性措施比較多,房地產真正的問題依然沒有得到根本的解決,最核心的就是土地需求和供給之間的匹配關系,以及貨幣難以流入實體經濟等問題。


      我們預測:中國房地產,熱點城市至少還會再漲5年,只是是否再漲10年,我們不敢說,因為全球經濟形勢到底如何,全球經濟的crises是否會發生,地緣政治沖突是否加重等等很多因素都會影響中國經濟、中國房地產。


      不管你是否同意,中國房地產的“名義價格”依然會上漲,當然部分城市名義價格在上漲,但是實際價格卻在下跌。房地產名義價格上漲的核心原因如下:


      (1)中國經濟5年內不會發生嚴重的經濟CRISIS,這是前提。


      如果中國發生嚴重的經濟CRISIS,那么中國的房地產別說上漲了,只能快速下跌。因此我們在討論房地產上漲的時候,首先要分析中國發生經濟CRISIS的可能以及時間。那么,我們判斷中國近期內是不會發生經濟CRISIS的,原因很簡單:(1)中國互聯網模式的消費、服務經濟正在對沖日益下滑的制造業;(2)部分制造業正在向高端轉型;(3)中國經濟發展太過迅速,很多產業粗放發展,還具有細化優化發展的巨大空間。


      (2)在這5年內,房地產依然是中國經濟穩定的基石,這是基礎。


      在中國經濟轉型的過程中,房地產產業依然是中國經濟最穩定的基石,因此在政策上國家只能遏制熱點地區的房地產過快增長以及保護房地產,而在四、五線城市盡快去房地產庫存。


      (3)貨幣超量發行,依然是推動經濟發展的主旋律,這是推動力。


      英國脫歐后,歐洲的形勢更更加緊張,全球經濟可能遇到再一次的衰減,很可能導致美聯儲2016年的加息計劃取消;很可能導致美聯儲不得已繼續QE,而歐盟的QQE以及負利率政策會更加加大;在這樣的情況下,中國必然記住2008年我們采取的貨幣政策而發生的問題,也必然記住在全球經濟收縮、萎縮的情況必然需要加大貨幣超量發行的力度。因此M2很可能在下半年會上調。



      (4)中國的人口、城鎮化、經濟紅利使房地產依然存在較大的剛需。


      雖然三四五線城市存在較大幅度的房地產庫存問題,但是我們觀察到中國的一、二線城市不僅僅不是去庫存的問題,而必須需要加庫存。我們說,中國經濟這30年發展太快,導致人口向大城市遷移、城鎮化都存在較大的問題,未來中國必然和資本主義國家一樣:鄉村人口向縣城匯集,縣城人口向地市匯集……這樣的模式。從目前看,我們的大城市化過程還需要時間,同時經濟紅利依然存在,中國依然是目前經濟發展速度較快的國家;


      (5)土地的需求供給關系會推動部分城市依然上漲。


      在中國大城市化的過程中,土地成為制約房地產需求和供給之間的矛盾。為什么房地產在2016年如此之火,我們不排除杠桿的因素、不排除炒作的因素,但是依然存在需求和供給不平衡的問題,依然存在海量貨幣下資產配置荒問題。


      中國人最大的資產配置就是房地產,我們必須按照一個三口之家在城市擁有兩套房來計算中國人的房地產總需求。而目前大城市最核心的問題就是土地的供給和需求之間存在長期扭曲問題,導致房地產上漲的核心因素。


      (6)資產金融化,正成為中國未來的主方向。


      最后,我們談到房地產的時候,我們必須依然到中國房地產從2016年才開始進入真正的房地產金融時代。房地產金融時代的標志就是金融高杠桿,不僅在需求端,而且在供給側。


      綜上,我們沒有理由認為中國一、二線房地產會下跌,反而我們認為中國一、二線城市至少還可以再漲5年。而中國的四、五線城市從名義價格看,依然也會上漲,當然速度不會很快,而實際價格在實際供需關系的情況下卻會較大幅度下跌,因為供需關系會發生巨大的逆轉。對于中國的三線城市,是最無法判斷的地帶,從總體上,名義價格依然會上漲,但是總體趨勢看,在未來5年內,實際價格可能會處于下跌的模式。

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