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  • 國家統計局公布8月房地產大數據 有幾個可怕數字

    發布時間:2016-09-20

      又到統計局公布上月數據的時候了,今天(9月13日)公布的前8月數據,可以說有好消息有壞消息,當然壞消息更多,在一二線城市恐慌的刺激下,所以數據表現的更加畸形,好消息是房地產投資數據本月有所企穩。

      那么分解一下數據:


      2016年1-8月份,全國房地產開發投資64387億元,同比名義增長5.4%,增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中,住宅投資43076億元,增長4.8%,增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.9%。


      1-8月份,房地產開發企業房屋施工面積700121萬平方米,同比增長4.6%,增速比1-7月份回落0.2個百分點。


      1-8月份,房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元,增長7.9%,增速提高0.8個百分點。


      商品房銷售和待售情況


      1-8月份,商品房銷售面積87451萬平方米,同比增長25.5%,增速比1-7月份回落0.9個百分點。


      在漲幅的大數據下,隱藏了幾組不妙的數據趨勢:


      首先,看看實際單月成交數據如何。

    從數據看,8月單月商品房銷售面積是1.169億平米,其中住宅是1億平米,單獨數據看,同比上漲幅度為19%.漲幅已經難以維持之前的高位。


      整體看,本輪房地產市場的火爆依然在持續,簡單計算均價看,8月住宅成交均價達到了7521元每平米,環比上漲了1.3%.


      其次,地王潮持續下的幾個可怕影響。


      從新開工面積看,漲幅繼續明顯放緩:影響投資,土地購置出現背離,金額漲幅超過購置面積。


      1-8月份,房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元,增長7.9%,增速提高0.8個百分點。


      房屋新開工面積106834萬平方米,增長12.2%,增速回落1.5個百分點。


      房企購入土地金融漲幅加速,而面積降幅加速。證明了房企購入了過多的一二線城市土地,高單價、高總價土地購入過多。


      1、開發節奏緩慢。2016年來支撐房地產投資的施工數據回落。


      2、國企搶地王,地價高漲,導致入市節奏放緩,房價漲幅低于地王要求。


      地價高于房價,影響了新開發節奏,一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高、而三四線庫存依然高位,這些因素導致去庫存難度加大。

      第三,庫存降速明顯放緩。

    整體看,從全國看,庫存結構去化非常不均衡,反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市,庫存依然維持或者去化時代緩慢。


      從去庫存的結構內容看,去化的大部分是一二線城市的住宅,商業地產與其他城市的住宅依然庫存明顯。


      一二線城市地王潮全面出現,惜售現象增加。房地產行業去庫存難度越來越大,在前期系列政策刺激下,在漲價的預期和寬松的信貸政策影響下,庫存去化,但隨著房價高位,按揭信貸短期急增,市場風險越來越大。2016年上半年以來已有多個一二線熱點城市的政策開始逐步收緊,因城施策仍將繼續主導下半年全國市場的發展。


      資金來源銀行為主,房企到位資金中購房信貸占比刷新歷史紀錄。


      1-8月份,房地產開發企業到位資金91573億元,同比增長14.8%,增速比1-7月份回落0.5個百分點。


      其他資金45294億元,增長34.1%。在其他資金中,定金及預收款25656億元,增長29.7%;個人按揭貸款15395億元,增長52.2%。

    2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億刷新了歷史紀錄,2009年全年個人按揭貸款是1.4萬億。也就是2016年前7個月釋放的個人按揭貸款,相當于2009年全年的兩倍??!


      按照目前的供應量,預計2016年全年商品房住宅銷售額將在9.3萬億左右,而居民按揭貸款的額度將高達4.5萬億。按揭貸款比例接近50%


      超發的貨幣大量進入房地產領域!是本輪房地產去庫存的主要原因。


      房地產景氣指數開始下調:


      5月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.48,比4月份提高0.07點;


      6月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.40,比5月份回落0.08點;


      7月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.01,比6月份回落0.39點;


      8月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為93.70,比7月份回落0.31點。


      房地產景氣指數出現了連續3個月的下調。市場風險越來越大??!


      從當下的房地產市場來說,三四線城市依然處于低位運行中,而一二線城市持續的恐慌無房可買也難以再支持整體市場成交量放大。


      整體市場總結:

      8月市場表現可謂淡季不淡,一二手房成交量均環比上升。其中新房市場結束了持續四個月的下滑之勢,終于止跌回升;而二手房市場則持續第二個月成交量上升,且增幅進一步擴大。從市場價格來看,除重慶之外,其余六大城市8月的中原二手住宅價格指數再現集體上漲。且不僅市場銷售端整體量價齊升,前端土地市場的地王熱潮持續上演。上海、鄭州、珠海、廣州、無錫等地均在本月誕生單價歷史地王,且部分城市新地王價格較前期大幅飆升。這股全國范圍內的地王熱潮維持了大約有半年之久,并呈現由中心熱點城市不斷向周圍地區蔓延之勢。


      正是由于住宅市場成交活躍,并且熱點城市地王紀錄頻頻刷新,使得地方政府不得不再度收緊政策?!八男↓垺敝械奶K州、南京、廈門8月均對樓市調控政策加碼,同時位于全國房價漲幅第二梯隊的武漢也加入調控收緊的城市行列。目前,對市場震懾效果最為明顯的限購、限貸都納入了各地的調控措施之中。但從調控收緊的非一線城市的政策措施來看,如果相比上一輪的全面限購、限貸而言,此次各地政策力度仍屬溫和。本月出臺樓市收緊政策的四個城市中,廈門、南京成交量出現回落,尤其廈門降幅超過四成;而武漢成交依然保持上升,蘇州則屬于前期持續成交回落后的低位反彈。


       雖然9月是傳統成交旺季,但也因此成為近幾年政策發布的窗口期,鑒于當前市場的不確定性,近期部分房企紛紛提前推進項目入市節奏。展望今年9月,市場政策環境預計將維持平穩,而后市更多將面臨前期成交透支所帶來的銷售壓力。從9月初新房成交表現來看,與8月同期基本持平,部分上月過熱城市如上海成交量明顯回落。整體而言,“金九”市場或難有大幅提升,預計與8月保持持平。


      9月除,部分城市樓市成交在最近再起恐慌,多個城市成交明顯升溫。在信貸超發的預期下,多地出現了恐慌性購房入市。


      現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒,導致購房者出現了恐慌,那么要解決這個問題只能從三方面來,要么是降低資金潮,要么是增加優質資產,或者降低購房者恐慌,三方面都需要加碼政策,信貸不能只能投入到房地產,要有政策約束信貸進入實體,房地產去庫存也不能只去一二線的庫存,銀行對三四線應該增加利率優惠。政策恐慌必須降低,給市場以平穩的預期。增加土地供應。

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